Valeur verte à Ajaccio : 27 logements en G, la prime plutôt que la décote

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Les notaires le mesurent chaque année sur les ventes réellement enregistrées.

Dans la plupart des villes, la discussion tourne autour de la pénalité subie par les passoires. À Ajaccio, les chiffres imposent de prendre le problème par l'autre bout, comme le montre la répartition des classes.

Un parc ajaccien remarquablement bien noté

Sur 12 763 diagnostics publiés, 169 logements seulement sont classés F ou G, soit 1,3 % du parc, et 27 d'entre eux en G. C'est le taux de passoires le plus bas des 86 communes que nous comparons.

À l'autre extrémité, 3 416 logements atteignent les classes A ou B, soit 26,8 %, la proportion la plus élevée du réseau. Près de la moitié du parc, 47,1 %, se tient en C.

Le climat explique beaucoup, mais pas tout

La zone climatique H3 réduit fortement les besoins de chauffage, et le DPE mesure d'abord cela. Un mur médiocre y coûte moins de kilowattheures qu'en Bourgogne.

Mais la structure du parc joue aussi : Ajaccio a beaucoup construit, et le bâti récent domine les quartiers en extension. La bonne note tient donc autant à la géographie qu'à la démographie.

Le marché ajaccien en 2024

651 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 275 689 € et 3 956 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 70 mètres carrés.

Le volume s'est nettement contracté : on comptait 909 ventes en 2019, à 3 297 € le mètre carré. Le prix a donc progressé de 20 % en cinq ans pendant que le nombre de transactions reculait de 28 %.

Le prix moyen suit la même pente, de 233 514 € en 2019 à 275 689 € en 2024, soit 18,1 %. La surface moyenne vendue est restée stable, 72 mètres carrés puis 70 : contrairement à d'autres marchés, la hausse ne s'explique pas ici par un glissement vers des biens plus petits.

Ici, on vend des appartements

Sur ces 651 ventes, 616 portaient sur un appartement et 35 seulement sur une maison. C'est un marché vertical, cohérent avec un parc où l'on ne recense que 750 maisons sur 12 763 diagnostics.

Cette structure compte pour la valeur verte, car les notaires observent des écarts très différents selon le type de bien.

Ce que vaut une étiquette, en euros

L'étude des notaires parue en 2024 chiffre la décote nationale à environ 12 % pour un appartement classé G face à un appartement comparable classé D, et environ 25 % pour une maison.

Rapporté au prix moyen ajaccien de 275 689 €, cela représente près de 33 083 € pour un appartement et 68 922 € pour une maison. Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local : un repère d'ordre de grandeur, pas une estimation.

Mais la décote ne concerne presque personne

C'est la particularité ajaccienne. Avec 27 logements en G dans toute la commune, la pénalité maximale ne vise qu'une poignée de propriétaires.

La vraie mécanique locale est inverse : dans un marché où 26,8 % des biens sont déjà en A ou B, ne pas y être devient le désavantage. Un logement en D, banal ailleurs, se compare ici à une offre abondante et mieux classée.

La maison, exception à surveiller

Le parc ajaccien n'est pas homogène. Les 750 maisons diagnostiquées affichent 3,1 % de passoires, contre 1,2 % pour les 11 694 appartements, et 22,4 % de classes A ou B contre 27,4 %.

L'écart reste modeste en valeur absolue, mais il double le risque relatif. Et c'est sur la maison que la décote des notaires est la plus lourde, 25 % contre 12 %.

Le marché accentue encore le phénomène : sur 651 ventes en 2024, 35 seulement portaient sur une maison. Un vendeur d'individuel s'adresse donc à un segment étroit, où chaque acheteur compare peu de biens et regarde d'autant plus l'étiquette.

Le piège du bien ancien du centre

Les moyennes communales masquent le bâti historique. Dans la vieille ville génoise, les murs épais, les fenêtres anciennes et l'absence d'isolation rapportée produisent des notes très éloignées du profil moyen.

Un acheteur qui raisonne sur le chiffre communal se trompera d'adresse en adresse. Seule la visite donne la lettre réelle.

Une note peut vous desservir sans raison

Avant d'accepter une mauvaise étiquette, vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur n'ouvre aucune paroi : devant un mur enduit, il ne peut pas certifier qu'un isolant se trouve derrière.

La méthode lui impose alors une valeur par défaut, 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu, volontairement sévère. Une part des notes basses décrit un bâti réellement non isolé, une autre un bâti dont personne n'a produit la preuve.

Le document qui fait la différence

Un écrit suffit, à condition qu'il nomme le matériau posé et donne son épaisseur : facture, devis signé, notice de constructeur, dossier d'aide publique.

Dans une ville où plus de neuf diagnostics sur dix portent sur un appartement, cette pièce se trouve le plus souvent chez le syndic. Le carnet d'entretien et les votes d'assemblée relatifs aux façades sont à réclamer avant la visite.

Louer : la contrainte reste marginale

Le calendrier locatif interdit tout nouveau bail sur un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Ajaccio, cela vise 27 logements aujourd'hui et 169 en 2028. Les 686 logements classés E rejoindront la liste en 2034, portant le total à environ 855 biens, soit 6,7 % du parc diagnostiqué : une exposition très inférieure à la moyenne du réseau. Les règles sont détaillées sur les diagnostics de location.

L'échéance la plus lointaine mérite tout de même attention. Les 2 477 logements classés D forment le gros bataillon du parc, et un D qui glisse en E au prochain diagnostic entre dans le calendrier sans qu'aucun travaux n'ait été fait.

Vendre dans un marché déjà performant

Quand la rareté est du côté des mauvaises notes, l'argument commercial change de nature. Il ne s'agit plus de rassurer sur l'absence de travaux, mais de prouver un niveau.

Un DPE récent, appuyé sur les justificatifs de la copropriété, vaut mieux qu'un diagnostic ancien qui sous-estime le bien. Et si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre l'écart à combler.