DPE et prix de l'immobilier à Ajaccio

Le prix au mètre carré en 2024

Les ventes ajacciennes enregistrées en 2024 ressortent à 3 956 €/m² en moyenne, contre 3 297 €/m² en 2019, soit une progression de 20 % en cinq ans. Le volume, lui, s'est contracté : 651 transactions en 2024 contre 909 en 2019.

Le prix moyen d'une vente s'établit à 275 689 €, pour une surface moyenne de 70 m².

Un marché d'appartements

La structure du marché ajaccien est très particulière : sur les 651 ventes de 2024, 616 portent sur un appartement et 35 seulement sur une maison. L'habitat collectif représente donc près de 95 % des transactions.

Cette composition change la lecture du DPE : c'est le barème appartement, et non le barème maison, qui s'applique à la quasi-totalité des ventes.

Un parc énergétique inhabituel

Sur les 12 763 DPE réalisés à Ajaccio depuis juillet 2021, 26,8 % relèvent des classes A ou B, tandis que les classes F et G ne pèsent que 1,3 %, soit environ 169 logements. La classe D concentre 19,4 % du parc et la classe E 5,4 %.

Le climat méditerranéen explique l'essentiel de ce profil, bien plus que l'âge du bâti : la période 1948-1974 concentre à elle seule 39 % des DPE ajacciens, et seuls 10,5 % des logements datent d'avant 1948. Le détail figure sur la page des classes du DPE.

Ce que mesure l'étude des notaires

Sur les transactions 2024, les notaires de France relèvent qu'un appartement classé G se vend en moyenne 12 % moins cher qu'un appartement classé D, l'écart montant à 25 % pour les maisons. Il s'agit d'une moyenne nationale, tous marchés confondus, à prendre comme un repère et non comme un barème local.

Ce que cela représente sur une vente ajaccienne

Rapporté au prix moyen d'une vente à Ajaccio, soit 275 689 €, un écart de 12 % correspond à un ordre de grandeur de 33 000 €. Le calcul reste théorique : il rapporte une moyenne nationale à un prix local, sans tenir compte de l'emplacement ni de l'état du bien.

La rareté des passoires devient un argument

Avec environ 169 logements classés F ou G, la passoire thermique reste marginale à Ajaccio. L'enjeu de négociation se déplace donc vers le haut de l'échelle : dans un parc où plus d'un quart des DPE sont A ou B, un logement bien classé n'est pas une exception, et un bien classé D ou E se retrouve en position basse.

Maison ou appartement, l'écart local

Les 750 DPE de maisons ajacciennes affichent 3,1 % de classes F ou G, contre 1,2 % pour les 11 694 DPE d'appartements. L'écart existe mais reste contenu, sans commune mesure avec ce qu'on observe dans les villes de climat continental.

La maison ancienne du centre et des hauteurs concentre l'essentiel de ces cas, comme le détaille la page vieille ville et quartier napoléonien.

Avant de fixer un prix

Le DPE est obligatoire dès la mise en vente et sa classe figure dans l'annonce. Il s'intègre au dossier de diagnostics de vente, avec le mesurage Carrez pour un lot en copropriété.

Si la classe est basse, un audit énergétique chiffre les travaux et permet d'arbitrer entre rénover et vendre en l'état. Comparer plusieurs devis de DPE évite de surpayer la prestation.